По инициативе собственников жилья, в рамках краткосрочной региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, на 2015 год, в период с августа по ноябрь 2015 года, был проведен капитальный ремонт  многоквартирного дома № 22 по 2 микрорайону пгт.Уренгой. Заказчиком капитального ремонта являлась товарищество собственников жилья «Северное сияние». Капитальный ремонт осуществлялся подрядчиком ООО «Нептун», выполнившим:

- ремонт фундаментов;

- утепление и ремонт фасада;

- ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения;

- ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения;

Ремонтно-строительные работы осуществлены в сроки:

начало работ 14.08.2015 г. окончание работ 25.11.2015 г. при продолжительности капитального ремонта: по плану 104 дня, фактически 104 дня.

В ходе проведения капитального ремонта, было произведено ремонт фундаментов, ремонт и утепление фасада, ремонт внутридомовых инженерных систем: водоотведения, газоснабжения.

Поэтапное создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) население, проживающим в многоквартирных домах, расположенных на территории МО поселок Уренгой

ТСЖ – это способ управления, направленный на увеличение роли собственников квартир в решении вопросов содержания дома, т.е. если в здании протекает кровля, не закрывается дверь в подъезде или перегорела лампочка, жильцы могут не ждать от управляющей организации  устранения неисправностей, а сообща решить проблемы, объединившись в ТСЖ. На такие организации возлагаются определенные обязанности, но им и предоставляются права, позволяющие эффективно управлять всем комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома. Объединившись в товарищество, собственники квартир приобретают большие шансы отстоять интересы всех жителей дома.

 

Для того, что бы зарегистрировать ТСЖ необходимо пройти определенный путь:

ЭТАП 1: Создание инициативной группы

Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы необходимо созвать первоначально пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления на входных дверях подъездов или  в подъездах. Объявления необходимо развесить не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью. В объявлении необходимо указать место, время и цель проведения собрания.

 

ЭТАП 2: Выявление доли приватизированных квартир и нежилых помещений в доме

Инициативная группа интересующую информацию можно получить запросив ее в отделе ЖКХ  администрации поселка;

 

ЭТАП 3: Оценка целесообразности создания ТСЖ по территориальному принципу (проводится по желанию собственников).

В этом вопросе нужно учитывать то, что ТСЖ самостоятельно собирает с жильцов деньги и тратит их на содержание и ремонт своих домов.

 

ЭТАП 4: Подготовка документов для общего собрания

Потребуются:

• уведомление о проведении общего собрания. В нем указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания, форма проведения общего собрания: очная или заочная, а так же место, где можно будет ознакомиться с проектом устава и другими документами, которые могут помочь людям принять решение о создании ТСЖ. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

• реестр вручения сообщений о проведении общего собрания;

• реестр вручения бюллетеней для голосования (для заочной формы проведения общего собрания);

• бюллетень для голосования (если общее собрание проводится в заочной форме), в котором указывается место, дата и время окончания их сбора;

• ПРОЕКТ УСТАВА ТСЖ.

 

ЭТАП 5: Расчет голосов каждого собственника при принятии решений на общем собрании

Необходимо получить информацию о площади каждого дома. Она содержится в техническом паспорте. Получив эту информацию, инициативная группа сможете выяснить площади квартир и посчитать, сколько голосов имеет каждый собственник при принятии решений на общих собраниях.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственником в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

 

ЭТАП 6: Извещение собственников о проведении общего собрания

Уведомление о проведении общего собрания направляется каждому собственнику помещения в доме. Это значит, что если одна квартира принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то уведомление следует вручить каждому из них. Если в доме кроме квартир имеются нежилые помещения (например, магазин на первом этаже), то уведомление направляется, в том числе и собственникам этих помещений.

Уведомление должно быть получено собственником за 10 дней до даты проведения общего собрания.

Объявление можно повесить в подъезде, но это не надежно, так как есть возможность, что какой-нибудь недовольный, начнет в суде обжаловать итоги голосования, ссылаясь на то, что он не видел уведомления и не был предупрежден о собрании.

Можно разнести по квартирам с проставлением собственниками подписей в реестре вручения сообщений о проведении общего собрания.

Поскольку общее собрание проводится в заочной форме, то вместе с уведомлением о проведении общего собрания следует раздавать и бюллетени голосования. При этом собственник должен поставить свою роспись в реестре получения бюллетеней. Каждый собственник должен получить уведомление и бюллетень, поэтому если в квартире несколько собственников, то необходимо документы передать каждому из них.

 

ЭТАП 7: Проведение общего собрания

В соответствии со ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования.

При данном способе проведения общего собрания, необходимо подготовить бюллетени для голосования, в которые включаются следующие сведения:

• сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О.);

• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

В бюллетене так же указывается, до какого срока и куда собственник может отнести бюллетень, что бы его голос был учтен.

Бюллетень передается собственникам в порядке, описанном в этапе 6, а собирается или в отведенном для этого месте или таким же способом, как и разносился, то есть путем обхода каждой квартиры.

После проведения общего собрания и принятия общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ, инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания в двух или более экземплярах.

ЭТАП 8: Государственная регистрация  ТСЖ

Решение о государственной регистрации (об отказе в государственной регистрации) некоммерческой органи­зации принимается Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – Управление Минюста РФ по ЯНАО) согласно Положению о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденному Указом Прези­дента РФ от 13.10.2004 г. № 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» (с изменениями).

Документы, необходимые для государственной регист­рации товарищества собственников жилья, представляются в Управление Минюста РФ по ЯНАО не позднее чем через 3 месяца со дня принятия решения о создании такой организации.

Для государственной регистрации товарищества собственников жилья при его создании в Управление Минюста РФ по ЯНАО представляются следующие до­кументы:

• заявление о государственной регистрации, по форме № 11001 (приложение № 1) к Постановлению Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. № 439;

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании товарищества (подлинник, или нотариально заверенную копию);

• 3 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (4 000 рублей).

Заявление о государственной регистрации заверяется у нотариуса, а государственная пошлина оплачивается через Сбербанк РФ.

Управление Минюста РФ по ЯНАО, при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации, не позднее чем через четырнадцать рабочих дней со дня получения документов принимает решение о государственной регистрации ТСЖ и направляет в Инспекцию федеральной налоговой службы РФ по Пуровскому району ЯНАО (далее – ИФНС) сведения и документы, необходимые для осуществления регистрации.

На основании решения Управление Минюста РФ по ЯНАО и представленных ею документов, ИФНС в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов вносит в единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения такой записи, сообщает об этом в Нф ФРС.

Управление Минюста РФ по ЯНАО, не позднее трех рабочих дней со дня получения от ИФНС по Пуровскому району ЯНАО информации о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о создании товарищества собственников жилья выдает заявителю следующие документы:

• свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003;

• свидетельство о постановке на налоговый учет;

• выписку из Единого государственного реестра юридических лиц;

• Устав товарищества собственников жилья со штампом регистрирующего органа.

После государственной регистрации ИФНС по Пуровскому району ЯНАО самостоятельно рассылает все необходимые документы для постановки товарищества собственников жилья на учет в Пуровский  отдел Государственной статистики, Пуровский   филиал регионального отделения фонда Социального страхования, ГУ Управление Пенсионного фонда РФ по Пуровскому району ЯНАО.

 

ЭТАП 9: Изготовление круглой печати и открытие счета в банке

После получения регистрационных документов товарищество собственников жилья обязано изготовить круглую печать, угловой штамп (по желанию) и открыть счет в любом банке. После открытия счета в соответствии со ст.118 Налогового кодекса РФ, необходимо уведомить ИФНС по Пуровскому району ЯНАО об открытии счета в течение 10 дней.

 

ЭТАП 10: Принятие на свой баланс дома(ов) которые будет обслуживать ТСЖ

Для этого необходимо предоставить данные о создании ТСЖ прежней  УК  дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003 г. Передача многоквартирного дома на баланс ТСЖ не ведет к изменению прав собственности на жилые и нежилые помещения.

 

ЭТАП 11: Принятие в члены ТСЖ собственников дома

Участие собственника в общем собрании по созданию ТСЖ еще не означает, что он стал членом ТСЖ. Членство в ТСЖ возникает у собственника на основании заявления о вступлении в него.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

В заключение несколько полезных советов:

• Организовывая ТСЖ, следует соблюдать все необходимые формальности.

• Никто не должен остаться в неведении.

• Процедура создания товарищества четко регламентирована. Принять решение о создании ТСЖ в конкретном доме могут только собственники всех помещений этого дома на общем собрании.

• Поэтому каждый собственник должен быть уведомлен, и не просто уведомлен, а так что бы Вы смогли это доказать предъявив письменные доказательства.

• Собрание должно состояться в то время и в том месте, которые указаны в уведомлении. Собрание вправе принимать решения, если в нем участвуют более чем 50% общего числа собственников помещений или их представителей. Если на собрание пришло меньше жильцов, проводить его не имеет смысла.

• Для завершения процедуры создания товарищества недостает решения о составе правления ТСЖ и его председателе.

• Эти решения можно принять и на общем собрании собственников квартир, но правильнее будет обсудить эти вопросы на общем собрании членов ТСЖ, поскольку не все собственники становятся членами товарищества (вступление в ТСЖ – дело добровольное).

Управление многоквартирным домом

 

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления своим домом:

- непосредственное управление собственниками помещений (в том числе и нежилых) в этом доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Выбор или изменение способа управления домом осуществляется на общем собрании собственников помещений.

Помимо выбора способа управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания собственников относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек, ремонте общего имущества;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество;

- другие вопросы.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Решение общего собрания по вопросу выбора способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих. Это решение должно быть оформлено протоколом. Оно является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда этот собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Следует иметь в виду, что жильцы, проживающие в этом доме по договору социального найма, не вправе участвовать в голосовании. Участниками голосования могут быть только собственники или их представители (в данном случае - представители государственных или муниципальных органов).

Если жильцы не смогли договориться о выборе способа управления, или если принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано, то орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

По итогам конкурса собственники помещений дома обязаны заключить договор с выигравшей конкурс управляющей компанией. Если кто-либо из собственников уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом уклоняющийся от заключения договора собственник должен будет возместить другой стороне причиненные убытки.

В случае конкурсного выбора управляющей компании не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления, если такое решение не было принято ранее.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений самостоятельно заключают договоры оказания услуг по содержанию общего имущества и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с организациями или гражданами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. В качестве одной стороны подобных договоров выступают все или большинство собственников помещений. Договор может быть заключен лишь на основании решения общего собрания собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Ответственность за неуплату коммунальных платежей каждый собственник несет только за себя.

На общем собрании собственники могут избрать уполномоченное лицо, которое будет действовать от их имени (например заключать договоры на ремонт, уборку дома).

Товарищество собственников жилья

Одним из способов управления многоквартирным домом является организация собственниками помещений в доме товарищества собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в этом доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в этом доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников. Те собственники, которые не захотели стать членами товарищества, заключают с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Товарищество собственников жилья вправе самостоятельно управлять многоквартирным домом или заключить договор с управляющей компанией. Товарищество определяет смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Товарищество может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей собственности (технический этаж, подвал и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

Любой член товарищества имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации).

Товарищество самостоятельно устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В случае неуплаты собственником обязательных платежей и взносов товарищество вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения этих расходов, а также полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Ответственность жильцов за неуплату коммунальных платежей будет совместной, то есть от неоплаченных услуг (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение) будет отключен весь дом, в котором создано это товарищество.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

- в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

В целях создания благоприятных условий для деятельности объединений собственников жилья в Москве ТСЖ (а также жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье) с 1 января 2007 г. освобождены от уплаты земельного налога.

Управляющая организация

Этот способ управления собственники могут выбрать самостоятельно, выбрав при этом и саму управляющую компанию. Кроме того, управляющая компания может быть определена путем проведения открытого конкурса в ситуации, когда сами собственники не смогли выбрать способ управления или управляющую компанию. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся.

Договор управления многоквартирным домом заключается либо с каждым из собственников помещений и обязательно на одинаковых условиях, либо с товариществом собственников жилья, либо с ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом (в лице своих органов управления), созданным собственниками помещений этого дома.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату. Следовательно, при этом способе управления расходы собственников увеличиваются - к коммунальным платежам и расходам на обслуживание и ремонт общего имущества добавится фиксируемая раз в год плата за управление.

Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за обслуживание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги управляющей организации. Если часть собственников задолжает за коммунальные услуги, то отключить от этих услуг (электро-, водо-, газоснабжение) могут весь дом.

Договор управления может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет, а в случае конкурсного выбора управляющей организации - на срок не более 3 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения этого договора в случае, если до истечения срока его действия общим собранием собственников помещений принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора. Для этого также потребуется решение общего собрания.

Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный отчет.